Les revenus perçus en provenance du local loué ne devront pas excéder les 23 000 € par an et ne devront pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si cela n’est pas respecté, l’investisseur sera considéré comme un Loueur Meublé Professionnel ou LMP. Les possibilités d’acquérir un bien s’orientent vers des biens en résidences de services. Ces derniers sont dotés de services et d’équipements destinés aux locataires. Le système donne lieu à une gestion du bien totalement déléguée à l’exploitant avec la nécessité d’un bail commercial. La gestion du bien en résidence de services est soumise à un contrat entre l’exploitant et l’investisseur. Le local sera alors géré par un exploitant, qui le louera lui-même à un particulier. Le contrat établi sera alors un bail commercial. Au final, comme le propriétaire perçoit des loyers, il aura l’obligation de déclarer ses revenus.
Micro-Bic
Le micro-bic permet de bénéficier d’un abaissement fiscal de 50% et à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 32 900€ par an. De nombreux frais peuvent être enlevés comme les intérêts d’emprunt, le montant des travaux de rénovation ou le frais d’acte notarié. L’amortissement est de 100% de la valeur du mobilier et de 80% de la valeur de l’immobilier. Il permet de reporter les intérêts d’emprunt par an jusqu’à épuisement pour ensuite utiliser l’amortissement en vue d’obtenir un bien fiscalement neutre.
Régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les loyers reçus sur l’année civile dépassent 70 000€. Dans le cas d’une première location en meublée, il y a obligation de se déclarer au greffe du tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i dans les 15 jours qui suivent le début d’activité. Suivant cette déclaration peut être opté le régime réel. L’option LMNP réel s’adaptera donc pour une durée de deux ans, en entamant par les revenus de la première année d’activité.
L’investisseur doit tout d’abord définir ses objectifs en définissant le montant de revenus complémentaires dont il aura besoin pour son départ en retraite. Il faut aussi connaître le temps offert avant cette période de retraite. Ensuite, il est question d’élaborer les moyens suivants : le capital à mobiliser, l’épargne mensuelle à consacrer et les critères de choix de l’investissement comme le type de résidence, le type d’emplacement, les critères de choix du gestionnaire, le niveau de rentabilité recherché et la durée du bail.
Revendre un investissement LMNP
Le marché de la revente des biens meublés en LMNP est en pleine expansion de par les avantages notamment les revenus défiscalisés. Il s’agit des revenus immédiats dès l’acquisition du logement meublé. Le gestionnaire déjà en place dispose de ses compétences ainsi que de la qualité de ses services. Il est offert la possibilité d’amortir tous les frais à la location du bien même lors d’un second achat.
Il s’agit d’une revente assez complexe car le marché LMNP est un marché de niche auquel il est difficile de trouver un réseau d’investisseurs. Le propriétaire se doit de trouver lui-même un acheteur. Il peut alors chercher dans son entourage et par ses propres moyens, un investisseur à la recherche de revenus complémentaires. Lorsque l’individu est trouvé, ils se conviennent sur le prix de vente.
Ils existent des gestionnaires qui proposent une garantie de rachat aux investisseurs. La garantie de rachat peut être basée sur le prix d’achat, mais elle correspond le plus souvent au prix d’achat moins 5 à 10%. Le gestionnaire peut même se proposer pour le rachat du local. Cela dépendra des moyens du gestionnaire ainsi que du domaine d’activité de l’exploitant.
Par rapport à la complexité fiscale du produit et dans le but d’optimiser à la fois le délai de revente et le prix de cession, passer par un spécialiste peut en être la solution. En faisant appel à un spécialiste, ce dernier offre une estimation rapide du bien et le proposant ensuite à un réseau important d’investisseurs.
Au moment de la revente, il convient, dans un premier temps, de prendre en compte la durée du bail. Le bien aura plus de chance de trouver un preneur en début ou en milieu de bail. La raison est que les incertitudes arrivent avec l’approche de l’échéance pour les futurs acquéreurs. Ces derniers se demandent si le bail sera renouvelé par l’exploitant et quelles seront les nouvelles conditions. Ce sont des points qui peuvent refroidir les acheteurs potentiels et donc représenter un frein à la vente. Il faudrait également examiner le moment propice de l’année pour réaliser la vente. Cela peut également avoir une incidence, surtout concernant une résidence gérée. Un autre aspect crucial à prendre en considération lors de la revente d’un LMNP est sa réalisation avant un délai de 9 ans. Cela implique donc de conserver le bien et de ne pas le céder durant au moins toute cette période. Dans le cas contraire, l’avantage fiscal peut être banni.