Comprendre la fiscalité du LMNP

Par rapport à la location d’un terrain nu, les revenus provenant d’une location meublée relèvent de la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’ensemble des charges d’exploitation advienne donc des loyers. Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. L’objet de cet amortissement implique le fait qu’il constitue une charge sur le plan comptable mais pas un manque de trésorerie. Cette règle comptable permet d’optimiser ou de diminuer nettement le résultat fiscal, où sont calculés l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.

Micro BIC

Le système micro-bic permet de bénéficier d’un abaissement fiscal de 50% sur les recettes, à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 32 900€ par an. De nombreux frais peuvent être enlevés comme les intérêts d’emprunt, le montant des travaux de rénovation ou le frais d’acte notarié. L’amortissement est de 100% de la valeur du mobilier et de 80% de la valeur de l’immobilier.

 

Ce système permet de reporter les intérêts d’emprunt par an jusqu’à épuisement pour ensuite utiliser l’amortissement en vue d’obtenir un bien fiscalement neutre. Ce dispositif offre donc l’opportunité de revendre le bien au moment où il commence à générer de la fiscalité, pour mieux amortir.

Régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les loyers reçus sur l’année civile dépassent 70 000€.

 

Dans le cas d’une première location en meublée, il y a obligation de se déclarer au greffe du tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i dans les 15 jours qui suivent le début d’activité. Suivant cette déclaration peut être opté le régime réel.

 

L’option LMNP réel s’appliquera donc pour une durée de deux ans, en commençant par les revenus de la première année d’activité.

Régime Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard concerne l’acquisition d’un logement meublé neuf ou acheté par vente dans une résidence de services. Le principe fait qu’en contrepartie de la location pendant neuf ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % calculée par rapport au montant du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 €, soit 33 000 € au maximum étalés sur 9 ans.

 

Or, dans une année, si la réduction d’impôt est supérieure au montant de celui sur le revenu, le surplus est reportable pendant les 6 années suivantes. Les avantages de la loi Censi-Bouvard sont la déductibilité des amortissements sur le montant du logement meublé et le bénéfice de la réduction.

Différences fiscales entre LMP et LMNP

Obtenir un statut de Loueur Meublé Professionnel ou LMP est dédié aux personnes auxquelles la location meublée ne représente qu’une activité professionnelle. Le statut LMP offre également de nombreux avantages fiscaux en ce qui concernent les donations et successions car le loueur bénéficie d’un paiement différé sur 5 ans, et encore fractionné sur 10 ans. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP concerne un loueur en meublé qui ne remplit pas les caractéristiques du statut LMP. Le dispositif est mis en place pour les investisseurs souhaitant défiscaliser. Il offre une réduction de 11% du montant hors taxe du local, qui peut s’étaler sur 9 ans. Il permet également d'opter pour l'amortissement du bien sur une période de 20 à 30 ans.

LMP LMNP

Le principe de l’amortissement LMNP

L’amortissement comptable pour chaque année implique les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel. L'objet de cet amortissement démontre le fait qu'il forme une charge sur le plan comptable mais non un déficit de trésorerie. Cette règle comptable permet de promouvoir ou de baisser considérablement le résultat fiscal, par le calcul de l'impôt sur le revenu ainsi que les charges sociales. L’amortissement se compose de 100% de la valeur du mobilier et de 80% de la valeur de l’immobilier. Par ce système, il est permis de reporter les intérêts d’emprunt par année pour pouvoir transformer l’amortissement en un bien fiscalement neutre. Aussi, pour mieux amortir, il y a l’opportunité de revente du bien lorsqu’ il commence à profiter de la fiscalité. L’amortissement du mobilier s’étale sur une période de 5 à 7 ans et celui de l’immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans. Cet amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs et peuvent être reportés sur les futurs bénéfices. D’où la possibilité de bénéficier de revenus non fiscalisés. L’investisseur bénéficie de l’amortissement immobilier pour alléger son imposition en déclarant les revenus de la location meublée non professionnelle. Le calcul de la plus-value ne doit pas être impacté par cet amortissement.

LMNP TVA

LMNP et TVA

Les impôts sur les loyers ne sont pas tirés sur la base des loyers perçus mais sur celle des loyers nets de charges. Le mécanisme offre une réduction d'impôt correspondant à 11% du prix de revient du bien immobilier. Cela implique qu’il reste au propriétaire de payer toutes les charges liées à la détention et à la gestion de son investissement immobilier. L’enjeu est alors de définir le montant de charges qu’il est possible de déduire de ces loyers. Plus le montant de charges déductibles sera important, plus l’avantage fiscal sera grand avec potentiellement, aucun impôt à payer sur les loyers. Lors d’une acquisition dans une résidence de services, le remboursement de la TVA du bien immobilier s’élève à 20% du montant de placement. Le régime fiscal du loueur en meublé permet de détruire presque tous ses impôts dus sur un loyer.