Le statut de LMNP ancien est donné à un propriétaire d’un bien immobilier meublé construit il y a plus de 15 ans, réhabilité ou rénové, et être considéré comme meublé aux yeux de la loi. L’investisseur reçoit des revenus locatifs annuels inférieurs à la somme de 23 000 euros et n’excédant pas 50% des revenus annuels de son foyer fiscal. Les loyers seront par le gestionnaire au propriétaire selon les termes du contrat de bail commercial. L’ensemble de la tenue du local est assuré uniquement par un gestionnaire, qui verse le loyer défini selon le contrat de bail.
Les montants d’investissement pour un bien LMNP ancien sont en moyenne 15%/20% inférieurs aux prix du neuf. L’efficacité obtenue pour le LMNP ancien est assez attractive car il est supérieur à celle observée dans le neuf et supérieure à la plupart des placements financiers. Les biens de type LMNP se situent également dans de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf.
La fiscalité LMNP ancien repose sur le statut du loueur. La fiscalité LMNP permet d’intégrer les loyers issus d’un investissement immobilier dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC ce qui ouvre droit à déduire de nombreuses charges. Cela permet de déduire des revenus locatifs en un plus grand nombre de charges. Par rapport à une location vide, le montant des impôts à payer est fortement réduit.
Dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif, les impôts sur les loyers ne sont pas calculés sur la base des loyers perçus mais sur la base des loyers nets de charges. Cela correspond à ce qu’il reste au propriétaire après avoir payé toutes les charges liées à la détention et à la gestion de son investissement immobilier. L’enjeu est donc de déterminer le montant de charges qu’il est possible de déduire de ses loyers. Plus ce montant de charges déductibles sera important, plus l’avantage fiscal sera grand avec potentiellement, aucun impôt à payer sur les loyers.
Dans ce contexte, un rapprochement avec une période de renouvellement du bail peut être une source de risque.
Cela couvre le retard de paiement du gestionnaire. Le sérieux et la solvabilité du gestionnaire sont donc des éléments clés pour estimer un LMNP occasion.
Les éléments qui pourraient constituer des charges devront être enlevés du prix de vente et notamment des travaux et frais d’entretien. L’investisseur cherchera avant tout à encaisser un loyer tout en voulant le garder.
